קומבינות בעסקאות נדל"ן

האמת מאחורי ה"קומבינות" בעסקאות נדל"ן

"בוא נרשום מליון, את היתרה תקבל, אל תדאג, לא חבל על המס?", "סגרנו שמונה מאות אלף על הדירה? בוא נרשום בהסכם תשע מאות, ככה הבנק ייתן לך יותר משכנתא". חלקכם ככל הנראה שמע את "משפטי הקומבינה" הללו. מעבר לפן הערכי והמוסרי, המשתנה בהתאם לסולם הערכים של כל אחד מאיתנו, נשאלת השאלה – האם זה שווה את זה? התשובה המוחלטת היא לא!

להלן ניתוח הקומבינות המפורסמות בעסקאות מקרקעין, לשיקולכם!

קומבינה מס' 1: לרשום פחות, לקבל יותר...

המטרה: להקטין את בסיס מס השבח והרכישה על מנת לשלם פחות מיסים.

האמצעי: הצדדים עורכים ביניהם הסכם מכר כדת וכדין, רק שבאותו הסכם נרשם מחיר מופחת ב- 20% או 30% מהמחיר המוסכם ביניהם וכך מדווחת העסקה לרשויות המס.

העבירה והעונש:

ס' 98 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963: (פרק אחד עשרה – עבירות ועונשים) קובע:

"אדם אשר במטרה להתחמק ממס או לעזור לאחר להתחמק ממס, עבר אחת העבירות המנויות להלן, דינו – מאסר שבע שנים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, ופי שניים מסכום המס שהעלים או שהתכוון להעלים או שעזר להעלים או שני העונשים כאחד:

(1)    מסר בהצהרה על פי חוק זה, אמרה או תרשומת כוזבת;

(2)    השיב תשובה כוזבת בעל פה או בכתב, על שאלה שנשאלה, או על דרישת ידיעות שנערכה על פי חוק זה;

(3)    הכין או קיים, או הרשה להכין או הרשה לקיים הצהרה כוזבת או חוזה כוזב או רשומות אחרות כוזבות, או שזייף או הרשה לזייף הצהרה או חוזה או רשומות;

(4)    השתמש בכל מרמה, ערמה או תחבולה, או הרשה להשתמש בהן."

ניתוח:

לקוראיי הנכבדים, אם עבירה פלילית אשר עונשה מאסר של 7 שנים (!) אינה מרתיעה דיה, אולי העובדות הבאות ישכנעו קצת יותר:

מוריי ורבותיי, זה לא עובד! מחירה ה"אמיתי" של כל עסקה הוא מחיר השוק. כל מפקח או בוחן עסקאות ברשויות מיסוי מקרקעין, בבואו לאשר את השומה שהגשתם, בודק (ללא קושי, בלחיצת כפתור) עסקאות דומות לעסקה המדווחת אשר נערכו לאחרונה, בהליך הנקרא בעגה המקצועית "בדיקת סבירות העסקה". ניסיון לדיווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין בסכום הנמוך ממחיר השוק ייחשף בנקל ע"י רשויות המס.

ואם הצלחנו? בואו נצא מנקודת הנחה, שהמפקח לא שם לב, טעה, או שבמקרה אושר הדיווח במחיר המופחת ונתקבלו אישורי המס. האם בזה תמו סיכונינו? התשובה היא לא. כאן חברים, רק מתחילות הבעיות:

סיכון למוכר: מאחר ונחתם הסכם מכר מחייב בסכום שונה מהמחיר בפועל, אין כל דרך למוכר להבטיח את התשלום "הנוסף". גם תביעה בביהמ"ש לא תצלח במקרה כזה: ראשית, היא תחשוף את העבירה הפלילית החמורה שבוצעה ע"י שני הצדדים ושנית, בתי המשפט בישראל לא ייתנו סעד לתובע אשר תביעתו יסודה במרמה והצהרה כוזבת לרשויות המס. כלל יסודי במשפט העברי קובע: "מתוך עוולה לא תצמח עילה!"

סיכון לקונה: המחיר ה"מופחת" לפיו דווחה העסקה נרשם במחשבי מיסוי מקרקעין ומהווה את "מחיר הרכישה" לצורך חישוב בסיס מס השבח כאשר הקונה יבקש למכור את הנכס. כלומר ה"רווח" התיאורטי ברכישה כזו, מתבטל והופך לרועץ במכירת הנכס.

כמו כן, במידה והקונה יממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, יתייחס הבנק במקרה האופטימאלי למחיר הקבוע בהסכם כמחיר מקסימום וממנו יגזור את אחוזי המשכנתא, וודאי שלא יתייחס למחיר המוסכם בין הצדדים בעל פה.

סיכון נוסף וחשוב לא פחות, נעוץ בכך שברכישה כזו, לא ניתן בשום אופן להבטיח את כספי הקונה המשולמים למוכר מעבר לתמורה הרשומה בהסכם המכר, כך שבמקרה של הפרה יסודית של ההסכם ע"י המוכר (אף אם הפרה זו אינה קשורה להצהרה הכוזבת), יהיה בידי הקונה להיפרע נזקיו אך ורק בהתאם לסכום הנקוב בהסכם המכר. וההפרש? חלף לו עם הרוח לבלי שוב…

קומבינה מס' 2: בנקים למשכנתאות

המטרה: לקבל מימון משכנתא גבוה יותר.

האמצעי: הצדדים עורכים ביניהם הסכם מכר בסכום גבוה יותר מהמחיר אשר סוכם ביניהם בפועל. כך, גורסים הצדדים, אותם אחוזים בהם מוכן הבנק להשתתף בעסקה ייגזרו מסכום גבוה יותר מהמחיר בפועל.

ניתוח:

חברות וחברים יקרים, המדובר באחת האיוולות המגוחכות ביותר הקיימות בתחום עסקאות הנדל"ן. להלן מספר עובדות מעניינות:

דיווח כוזב לרשויות מיסוי מקרקעין, בין אם הסכום המדווח גבוה מהסכום בפועל ובין אם נמוך מהסכום בפועל- דינם אחד. ראה פירוט בחלק העבירה והעונש בקומבינה דלעיל.
כחלק מבדיקות הבנק לפני אישורו הסופי למשכנתא, שולח הבנק שמאי לנכס נשוא העסקה. שמאי הבנק למשכנתאות מעריכים את שווי הדירה בזהירות רבה, תוך שימוש בכלים שמאיים ברורים ובעסקאות השוואה לנכסים דומים. כך שבפועל, ייגזרו אחוזי המשכנתא מהסכום שייקבע בשמאות ולא מהסכום הקבוע בהסכם המכר. ולמעלה מכך, שמאי הבנקים למשכנתאות ידועים בהערכותיהם הזהירות כלפי מטה, כך שבדרך כלל הסכום שייקבע בשמאות יהיה נמוך אף ממחיר השוק.

סיכונים:

העבירה הפלילית בביצוע עסקה בדרך המתוארת לעיל, הינה אותה עבירה בדיוק כמו דיווח כוזב על סכום נמוך מהמחיר בפועל (ראה לעיל). אלא שבמקרה הזה מעבר לסיכון להסתבכות עם הרשויות, פותחים הצדדים חזית נוספת- מול גוף נחמד וחביב שנקרא: בנק למשכנתאות. היה ובדרך פלא אושרה העסקה במחיר הנקוב בהסכם והבנק גילה על עסקת הדמה, מהכרותי עם יועציו המשפטיים  של הבנק למשכנתאות, אינני רואה דרך אחרת בה יוכל לחמוק אותו לווה מנחת זרועו של הבנק.

סיכון לקונה: מעבר לסיכונים הכרוכים בדיווח כוזב לרשויות המס כמפורט לעיל, לוקח הקונה על עצמו סיכון אדיר בכך שביום מסירת החזקה, עת שהקונה יגיע כלאחר כבוד לקבל את מפתחות דירתו החדשה מצוייד בהמחאה בנקאית בסך 100,000 ש"ח טבין ותקילין, ידרוש המוכר את הסכום הנקוב בהסכם ולא יעמוד בסיכום שבעל פה. במקרה כזה, אין דרך לקונה לאכוף על המוכר את מסירת החזקה וביצוע העסקה, עד שישלים את מלוא התמורה בהתאם להסכם המכר. ולגבי תביעה בביהמ"ש? עניתם נכון, תביעה כזו ספק אם בכלל תישמע בביהמ"ש בישראל.

קומבינה מס' 3 – לרשום את הדירה על שם קרוב משפחה

המטרה: להפחית מתשלום מס הרכישה ומס השבח על ידי שימוש בקרוב משפחה לרכישת הנכס או העברת נכס קיים במתנה לקרוב משפחה.

האמצעי: רכישת הנכס ע"י קרוב המשפחה שעומד כצד מול המוכר בעוד הקונה/מוכר ה"אמיתי" (שאינו זכאי לפטור ממס שבח) מממן את העסקה, אולם שמו לא מוזכר בה.

ניתוח:

בפתח הדברים יצויין כי בעצם הפעולה המתוארת לעיל, אין כל עבירת מס או עבירה פלילית, היינו אם מטרת העסקה הינה רכישת דירה לאחד הילדים או האחים והאחיות, אין המדובר בעבירה. אולם, אם מהות העסקה היא רכישה ע"י צד ושימוש בקרוב משפחה רק באופן פיקטיבי, כאשר זו אינה מהות העסקה, או אז ייתכן והמדובר בעבירה ומכאן עלולות להתחיל הצרות:

ראשית, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע כי יראו דירה שנתקבלה במתנה או שתשלום מעל 50% מתמורתה ניתן במתנה, כדירת מתנה. ההשלכות הן שמקבל המתנה, אותו קרוב, לא יוכל לזכות בפטור ממס שבח כלשהו, עד שלא יעבור תקופות צינון של שלוש עד ארבע שנים תלוי במצבו האישי ובשאלה האם התגורר בפועל בדירה הנרכשת. רבים ממוכרי הדירות ואף מקרב חבריי עורכי הדין, אינם נותנים דעתם להוראה זו, מבצעים עסקת מכר מיד לאחר העברת הדירה לקרוב ומקבלים כלאחר כבוד מרשויות המס- שומה מתוקנת למס שבח בה נדרשים לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים, כך שההעברה הופכת לבסוף ללא כל כך משתלמת…
שנית, כדאי לזכור כי רשויות מיסוי מקרקעין דורשות מהמוכר להצהיר במכירת הדירה מה היו מקורות המימון של אותה הדירה ברכישתה (בכל מכירת דירה שנרכשה או שנתקבלה במתנה במועד הקצר מארבע שנים מיום המכירה). במקרה כזה, היה ואין הסבר משכנע מגובה במסמכים באשר למקור הכספים, ייחשף הניסיון וההשלכות לכך ברורות.
שלישית, כדאי לקחת לתשומת לבנו, כי אותו קרוב אשר כיום אינו בעל נכסים ולזכותו פטורים שונים ממס רכישה ומס שבח, יבקש לקנות בערוב הימים דירה ואולי אף יבקש למכור אותה לאחר תקופת מה. או אז, יתאכזב אותו קרוב לגלות, כי איננו זכאי לפטור ממס רכישה ו/או שבח, כיוון שבבעלותו דירה נוספת. בכך תישלל זכאותו לפטור ממס שבח או רכישה.
רביעית, יש לקחת בחשבון כי רישום נכס על שם קרוב, עלול להיות מוסכן במקרה בו צד ג' (בן/בת זוג או נושה אחר של הקרוב) יטען לזכויות בנכס. ללא הגנות מתאימות (הסכם ממון, הסכם הלוואה, רישום הערה בטאבו על הצורך בהסכמה וכיוב') יהיה קשה מאוד למנוע את מימוש הנכס ע"י צדדים שלישיים מאחר ומשפטית, הנכס מהווה בפועל, קניינו של הקרוב.
לסיכום: בפתח המאמר העלינו את השאלה האם שימוש ב"תרגילים" כאלו ואחרים בתחום עסקאות המקרקעין שווים את הסיכון הכרוך בהם, הן מהפן הפלילי והן מהפן הפרקטי. התשובה היא חד משמעית לא!

על כן להבא, רגע לפני שמתפתים, אולי כדאי לבדוק כמה אנחנו חוסכים הלכה למעשה בעצם וכמה ה"חסכון" הזה עלול לעלות לי? התשובה, חברות וחברים יקרים, תהיה ברורה.

• אין במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד.
• כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד אסף חן – מומחים לעסקאות נדל"ן למגורים.