זיכרון דברים – לא מומלץ

זיכרון דברים – זהירות! 

רבים מלקוחותינו פונים אלינו בשאלה האם לערוך זיכרון דברים במכירת/רכישת דירה. תשובתנו החד משמעית – לא מומלץ!

עסקת רכישה או מכירה של דירה היא בד"כ העסקה הכלכלית היקרה והחשובה בחיינו. בשל כך, לעתים אנו ממהרים לחתום על זיכרון דברים בחופזה כדי "להבטיח" כי העסקה אכן תצא אל הפועל. ואולם, חתימה על זיכרון דברים, מבלי שהצדדים התייעצו עם עו"ד ומבלי לבצע בדיקות מהותיות הנדרשות בעסקת מכר מקרקעין, עלולה להוות סיכון מיותר הן למוכר והן לקונה.

בזיכרון הדברים, מעלים הצדדים על הכתב את התנאים הכלליים – מחיר, מועדי תשלום, מועד מסירת הדירה וכיוב'. אך מבלי לבצע בדיקות חשובות המבוצעות ע"י עו"ד המתמחה בתחום, הכוללות, בין היתר, בדיקת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, בדיקת תקינות רישום הזכויות, בדיקת שעבודים ועיקולים ובדיקת תשלומי המיסים שיחולו בעסקה העלולים להשפיע השפעה מכרעת על מחיר העסקה, עלול להפוך זיכרון הדברים לצרה צרורה.

לפני שאנו מזדרזים לחתום על זיכרון דברים, חשוב להבין את המשמעות המשפטית: מדובר בחוזה לכל דבר ועניין המחייב את הצדדים בדיוק כמו כל הסכם מכר במקרקעין, בגין זיכרון הדברים יכול כל צד לרשום הערת אזהרה בטאבו. בנוסף, זיכרון הדברים מהווה "אירוע מס" המחויב בדיווח לרשויות המיסוי (אי דיווח במועד או בכלל עלול לגרור אחריו סנקציות במישור האזרחי ובמישור הפלילי לשני הצדדים).

הווה אומר, כי במידה וחתמנו על זיכרון דברים, ניתן לכפות עלינו ביצוע בפועל של העסקה גם אם התברר לנו לאחר בדיקה, כי מצבו המשפטי או התכנוני של הנכס אינו תקין, או כי תשלומי המיסים גבוהים והעסקה אינה כדאית במחיר זה (בעיה שלעתים ניתן היה לפתור באמצעות תכנון מס נכון לפני חתימה על הסכם המכר) ואפילו אם בדיעבד התברר כי כלל לא ניתן במצב הנכס ורישום הזכויות לקבל הלוואת משכנתא למימון העסקה.

מצב דברים לפיו לאחר בדיקה מדוקדקת, צד אחד מעוניין לקיים את זיכרון הדברים והשני מבקש לבטלו (מאחר ולו ידע על הפגם מלכתחילה לא היה חותם על זיכרון הדברים) עלול להביא את הצדדים לסכסוך משפטי ארוך ומיותר ובזמן בירור הסכסוך בביהמ"ש, שני הצדדים לא יוכלו לבצע עסקה אחרת עד לסיום ההליך, שעלול לארוך לעתים גם שנים.

לסיכום: מצאתם דירה? מצאתם קונה? הגעתם לעמק השווה בעניין המחיר? בשעה טובה! עתה, סכמו בע"פ על הפרטים המהותיים והעבירו את העסקה לבדיקת עו"ד. במידה והבדיקות תסתיימנה בהצלחה, יהיה בידיכם, תוך ימים ספורים בד"כ, לחתום על הסכם מכר מפורט הכולל את כל ההוראות המהותיות, לפרטי פרטים, זאת לאחר ששני הצדדים יודעים ומודעים לכלל ההשלכות של העסקה שברצונם לבצע.

בהצלחה!

אסף חן, עו"ד ומגשר

טל: 0779322100

מייל: asaf_law@zahav.net.il

*הכותב הינו עורך דין מומחה לעסקאות נדל"ן למגורים.

*האמור לעיל איננו מתיימר להוות ייעוץ משפטי אלא רקע כללי לקראת קבלת יעוץ משפטי מקצועי פרטני.

השארת תגובה